Die Immofinanz (ISIN: AT0000809058) hat heute die
Zahlen zum ersten Quartal veröffentlicht (Geschäftsjahr endet am 30. April).
Die operativen Zahlen sind nicht schlecht ausgefallen, allerdings ist der
Gewinn relativ deutlich zurückgegangen – Hauptgrund dafür sind Bewertungs- /Währungsschwankungen.
Die Immofinanz ist durch eine Reihe von
Problemen gegangen, allen voran stand ein Skandal, über den der Leser sich
selbst informieren darf – Material dazu gibt es über Google genug zu finden.
2009 hat Eduard Zehetner als CEO übernommen, der davor auch schon die RHI wieder auf die
Beine gebracht hat. Bisher hat er den Konzern gut saniert, und 2010 auch mit
der bis dahin ebenfalls börsennotierten Immoeast fusioniert. Er fällt immer
wieder durch Käufe von Aktienpaketen des Unternehmens auf – was ich als
vertauensfördernd beurteile.
Die Renditen, die mit Immobilieninvestments
erzielt werden können, sind prinzipiell nicht allzu hoch. Dennoch sind sie sehr
beliebt, und börsennotierte Immoblienunternhemen sind (momentan) meiner Meinung
nach die billigste Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Hier die Zahlen
der Immofinanz, seit der neue CEO im Amt
ist (nach dem Skandal):
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Durschnitt
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2012
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2011
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2010
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ROE
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4,9%
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4,9%
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6,1%
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3,8%
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ROA
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1,9%
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2,2%
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2,7%
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0,7%
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Für diejenigen, die gerne mit DCF bewerten: Meiner Meinung nach sind
die Mieteinnahmen (ein Großteil des Umsatzes) relativ stabil, was einen
niedrigeren Diskontfaktor zulassen würde, als bei anderen Aktien, Garantie
übernehme ich dafür natürlich keine. Ich komme mit einem einfachen Reverse DCF
auf EUR 4,7/Aktie, was etwas unter dem Buchwert/Aktie liegt.
Prinzipiell denke ich, dass die Immofinanz
ein ganz passables Immobilieninvestment sein könnte, ich tue mir nur schwer
damit, mit den eingangs erwähnten Bewertungs-/Währungsschwankungen umzugehen.
Wenn die Bilanz eine Aussagekraft hat – und
das hat sie wohl, zumindest die Bilanzen seit 2010 - dann würde ich sagen, der
Kurs müsste näher am Buchwert liegen als er es momentan tut. Die Differenz ist
momentan so groß, dass ich eine ausreichende Sicherheitsmarge sehe, und
deswegen auch investiert bin.
Aufgrund der niedrigen
Eigenkapitalrenditen, kann ich die Immofinanz nicht als Langfristanlage
einstufen. Sie ist mehr eine Wette darauf, dass sich Kurs und Buchwert langsam
angleichen – auch ausgelöst durch langsam wiederkehrendes Vertrauen seitens der
großen Investoren. Und da der Konzern in der Zwischenzeit eine ordentliche
Dividende zahlt (letztes Jahr 10, heuer 15 Cent), kann ich auch noch eine Zeit
lang warten.
Gestern (24.9.2012) wurde übrigens ein
Aktienrückkauf in Höhe von EUR 50 Mio. beschlossen, was angesichts des
niedrigen Kurses sinnvoll ist, wenn der Effekt auch wahrscheinlich bescheiden
sein wird.
Meinungen zur Immofinanz?
Hi TomB
AntwortenLöschenImmobilienunternehmen sind meistens wirklich sehr speziell, was Rendite und Buchwert angeht.
Hier ein paar Anmerkungen:
1. So ziemlich alle Immobilienaktien handeln unter Buchwert - ich würde das nicht als Vorteil Immofinanz bewerten, sondern eher mal zwei, drei Immobilienunternehmen miteinander vergleichen. Ein Beispiel findest du hier auf meiner Seite Vergleich DIC vs. Gagfah
2. Interessant wäre der FFO/A für einen Immobilienfinanzierer, das ist der Cashflow der tatsächlich an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann.
3. Immobilienfinanzierer machen relativ oft Rückkaufprogramme, um den regelmässigen CashFlow zu investieren, wenn sie keine bessere Anlagemöglichkeit haben. Genauso oft machen sie aber auch Kapitalerhöhungen, wenn sie denn tatsächlich mal ein "gutes" Projekt haben.
Gruss
Till
Hallo Till, danke für den Kommentar.
AntwortenLöschenDas mit dem FFO/A habe ich versucht über Buffett's Konzept der Owner Earnings zu lösen, in etwa:
Gewinn + Abschreibung +/- andere unbare Positionen - Maintainance Capex
Das ist bei der Immofinanz gar nicht so einfach, da so viele unbare Effekte vorhanden sind, vor allem die im Artikel genannten Kurs- und Bewertungsschwankungen (rund die Hälfte der Assets sind in Osteuropa, und unterliegen Kursschwankungen (Nichteuro-Länder).
Meine Berechnungen bringen mich auf ca. 308, 308 und 195 Mio. EUR für 2012, 2011 und 2010, was relativ nahe am Gewinn wäre.
Die ausgezahlte Dividende ist natürlich wesentlich geringer (etwa ein Drittel), da der Rest in den 'Growth Capex' geht.
Falls jemand die Owner Earnings, oder den FFO/A für die Immofinanz selber schätzen/berechenen will: gerne, ich wäre froh einen Vergleich zu haben.
Soweit ich verstehe, nimmst du für FFO/A den Gewinn und addierst dazu die Abschreibungen. Nach einem schnellen Blick in die GuV, müssten diese Zahlen für die Immofinanz wesentlich höher sein, als das was ich oben als Owner Earnings beschrieben habe. Aber wie gesagt, es gibt noch andere unbare Effekte.